Czy można sprzedać nieruchomość z dożywociem?

Umowa dożywocia oraz służebność dożywotnia na nieruchomości to dwa różne instrumenty prawne, które mają na celu zabezpieczenie dożywotnich praw osoby (dożywotnika) do mieszkania oraz utrzymania. Mimo że oba rozwiązania mogą na pierwszy rzut oka wydawać się podobne, istnieją między nimi istotne różnice. Są one często mylone ze sobą a znacznie się różnią…

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna, na mocy której właściciel nieruchomości (dożywotnik) przenosi prawo własności do nieruchomości na inną osobę (nabywca) w zamian za dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi mieszkanie, wyżywienie, opiekę oraz pomoc w chorobie. Kluczowe elementy tej umowy to:

1. Przeniesienie własności: Dożywotnik przekazuje własność nieruchomości na rzecz nabywcy.
2. Dożywotnie utrzymanie: Nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania do końca jego życia.
3. Forma aktu notarialnego: Umowa dożywocia musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Służebność dożywotnia

Służebność dożywotnia, zwana także służebnością osobistą, to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości. Osoba korzystająca ze służebności (służebnik) ma prawo korzystać z części lub całości nieruchomości na określonych warunkach do końca swojego życia. Charakterystyka służebności dożywotniej obejmuje:

1. Brak przeniesienia własności: W przeciwieństwie do umowy dożywocia, służebność dożywotnia nie przenosi własności nieruchomości. Właściciel nieruchomości pozostaje ten sam.
2. Prawo do korzystania z nieruchomości: Służebnik ma prawo korzystać z nieruchomości (np. mieszkać w niej) na określonych warunkach do końca swojego życia.
3. Forma aktu notarialnego: Ustanowienie służebności dożywotniej wymaga formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.

Kluczowe różnice

1. Przeniesienie własności: W umowie dożywocia własność nieruchomości jest przenoszona na nabywcę, natomiast w przypadku służebności dożywotniej właściciel nieruchomości pozostaje ten sam.
2. Zakres obowiązków: W umowie dożywocia nabywca zobowiązuje się do zapewnienia pełnego utrzymania dożywotnika, w tym mieszkania, wyżywienia, opieki i pomocy w chorobie. W przypadku służebności dożywotniej obowiązki właściciela mogą być ograniczone tylko do udostępnienia nieruchomości dożywotnikowi.
3. Skutki prawne: Umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności, co oznacza, że dożywotnik traci prawo własności do nieruchomości. Służebność dożywotnia natomiast jedynie ogranicza prawo własności właściciela nieruchomości, dając służebnikowi prawo do korzystania z nieruchomości.

Umowa dożywocia a zbycie nieruchomości

Sprzedaż mieszkania z umową dożywocia jest zagadnieniem, które budzi wiele pytań i wątpliwości. Umowa dożywocia, znana również jako umowa dożywotniego utrzymania, to specyficzna forma umowy, w której właściciel nieruchomości (dożywotnik) przekazuje prawo własności do swojego mieszkania na rzecz innej osoby (nabywcy) w zamian za dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotnikowi mieszkania, wyżywienia, opieki oraz pomocy w chorobie.

Kluczowe aspekty umowy dożywocia

Przeniesienie własności w wyniku umowy dożywocia oznacza, że właścicielem nieruchomości staje się nabywca, natomiast dożywotnik zachowuje prawo do dożywotniego utrzymania. Nabywca jest zobowiązany do dbania o dożywotnika, zapewnienia mu godnych warunków życia oraz wsparcia w razie choroby.

Umowa dożywocia musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu, że umowa jest zgodna z przepisami prawa oraz w wyjaśnieniu stron wszystkich jej konsekwencji.

Możliwość sprzedaży mieszkania z umową dożywocia

Sprzedaż mieszkania obciążonego umową dożywocia jest możliwa, choć wiąże się z pewnymi trudnościami. Przede wszystkim, nowy nabywca przejmuje wszystkie obowiązki wynikające z umowy dożywocia. Oznacza to, że będzie musiał zapewniać dożywotnikowi mieszkanie, wyżywienie i opiekę.

Dla potencjalnych kupujących, taka transakcja może być mniej atrakcyjna ze względu na dodatkowe obowiązki. Dlatego też, cena sprzedaży nieruchomości z umową dożywocia może być niższa niż jej rynkowa wartość, co ma na celu zrekompensowanie przyszłych obowiązków nabywcy.

Pobieżna analiza opłacalności umowy

Zakładając że dożywotnik ma 60 lat i potencjalnie pożyje jeszcze 10 lat to przeliczając potencjalne koszty musimy brać pod uwagę jego pobyt w domu opieki, gdzie całodobowa opieka, wyżywienie, utrzymanie i leki będą kosztować około 8.000 PLN miesięcznie, co daje rocznie 96.000 PLN. W skali okresu który rozliczamy (10 lat) będzie to 960.000 PLN i nie liczymy tutaj inflacji.
Teraz pytanie: czy opłaca nam się za 1 PLN kupić nieruchomość wartą nawet 1.000.000 PLN biorąc pod uwagę koszty i ryzyko że dożywotnik będzie wymagał takich nakładów przez więcej niż założone do analizy 10 lat? Raczej nie… 

Procedura sprzedaży

Proces sprzedaży mieszkania obciążonego umową dożywocia obejmuje kilka kluczowych kroków. Właściciel (nabywca w umowie dożywocia) musi zgłosić zamiar sprzedaży nieruchomości. Następnie, należy znaleźć kupca, który będzie świadomy wszystkich obowiązków wynikających z umowy dożywocia. Notariusz sporządza nową umowę sprzedaży, w której zaznaczone są obowiązki nowego nabywcy. Po podpisaniu umowy i dopełnieniu formalności, własność nieruchomości przechodzi na nowego nabywcę.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z umową dożywocia jest możliwa, ale wymaga spełnienia określonych warunków prawnych i formalnych. Nabywca musi być świadomy, że przejmie wszystkie obowiązki wynikające z umowy dożywocia. Z tego względu, transakcje takie mogą być mniej atrakcyjne dla kupujących, co z kolei może wpływać na znaczne obniżenie ceny nieruchomości.
Ważne jest, aby zarówno sprzedający, jak i kupujący byli świadomi wszystkich konsekwencji i szczegółów związanych z takim rodzajem umowy.